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Mai 28 2019

La société civile immobilière : est-ce intéressant ?

La société civile immobilière, ou SCI, est une société créée par plusieurs personnes dans le but de gérer un patrimoine immobilier, d'où son autre appellation (société de gestion immobilière). Cette  forme de société exige au minimum, deux associés lors de la création mais elle peut garder qu'une seule personne au cours de son existence. Toutefois, comme le but principal de la SCI est de faciliter la transmission d'un bien, le fait qu'elle ait un seul propriétaire ne peut être que transitoire. Cette stratégie patrimoniale a beaucoup d'avantages, surtout sur le plan fiscal. 

Qu'est-ce qu'une SCI  ?

Par définition, la société civile immobilière est une sorte de contrat de société où plusieurs personnes (donc, les associés), décident de partager leurs biens immobiliers ensembles afin d'augmenter les bénéfices et partager ses derniers en profitant de l'économie qui en résulte. Ce genre de projet n'est bien sûr pas sans risque, c'est pour cela que les associés de la SCI, s'engagent aussi à partager les éventuelles pertes.

Pour résumer, la société civile immobilière est une organisation civile (détenue par des particuliers), qui a une personnalité et un caractère juridique et ayant pour objet, l'immobilier. 

Les caractéristiques liées au capital de la société civile immobilière sont :

  • La loi ne prévoit aucun montant fixe pour le capital de la SCI (ni en minimum, ni en maximum)
  • L'apport en nature et l'apport en numéraire peuvent constituer le capital social
  • Le capital social peut être variable ou bien fixe
  • Les statuts doivent obligatoirement mentionner le capital social

Fonctionnement de la SCI

Comme toute société, la SCI est représentée par un gérant. Ce dernier est désigné suite à un vote des associés et doit obligatoirement être mentionner sur les statuts de la société. Ses pouvoirs ainsi que ses limites sont désignés par les statuts même.

L'achat et la vente de biens doit également être accordé par tous les associés. Les décisions de la société doivent toutes être collectives (tous les associés) et se font par un vote.

Les bénéfices de  la société sont partagés entre  tous les associés, sauf que la quote-part lui, est calculé selon les droits de la personne au sein de la société.

Avantages et inconvénients de la SCI

Cette forme de société présentent des avantages mais aussi, quelques inconvénients.

Les inconvénients

Les associés sont les principaux responsables des dettes de la sociétés, cela peut se révéler très dangereux, surtout si l'un des associés est mineur.

L'autre point négatif de la SCI, c'est que pour qu'elle bénéficie de tous ses droits fiscaux, elle doit obéir à certaines obligations qui peuvent être coûteuses (assemblée annuelle, avoir une comptabilité…).

Avantages de la SCi

Le principal avantage c'est qu'elle confère un intérêt à caractère fiscal aux biens immobiliers.

L'indivision est une situation où plusieurs personnes se retrouventresponsable d'un même bien (par exemple, lors du divorce, un décès…, etc). Le patrimoine immobilier se retrouve sous la responsabilité de plusieurs propriétaires. Les principaux inconvénients sont  :

  • Toute action en relation avec la gestion du patrimoine immobilier, exige l'accord de tous les propriétaires (appelés : indivisaires), ceci peut entraîner un blocage si l'un d'entre eux n'est pas d'accord.
  • Le code civil donne la liberté aux indivisaires de quitter cette indivision à tout moment et récupérer sa part, même si cela va provoquer la revente du bien

La SCI peut limiter les blocages liés à l'indivision c'est son deuxième plus grand avantage. 

Vous pouvez suivre ce lien pour connaitre plus sur l'indivision.

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